Главная | Защита прав потребителя | Предмет государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Глава 3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости

Регулирование правовых режимов и условий оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно. Причем в некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и не объяснима ссылками на особенности тех или иных видов недвижимого имущества. Так, например, если земельные участки могут принадлежать тем или иным лицам на основании права собственности, права постоянного бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения могут принадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности, права хозяйственного ведения и права оперативного управления.

Различия в круге вещных прав, которые могут возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектов недвижимости. Установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности оборота.

Читать ONLINE Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Земельный участок - это часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка ст. Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке п.

Понятие "земельного участка" в значительной степени субъективно. Савиньи писал, что "участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением.

Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности" [27]. Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя.

Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимого имущества. Реализация этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий п. Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельного участка п.

Таким образом, несмотря на провозглашенный принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая судьба здания определяет юридическую судьбу земельного участка, на котором оно расположено. При этом практика предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

К таким причинам относятся следующие обстоятельства: Указанные причины стали основанием для выводов о том, что "исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию "единого объекта недвижимости" в законодательстве сколь-нибудь последовательно".

Другая критика, адресованная законодателю, связана с разрешением оборота частей земельных участков. Часть земельного участка, строго говоря, не является самостоятельным объектом права. В том случае, если собственник решил продать часть земельного участка, он должен произвести раздел участка, провести кадастровую оценку вновь образованного земельного участка и только после этого его отчуждать.

Очевидно, что в законодательстве должны быть исключены все упоминания о возможности оборота частей земельного участка. Впрочем, судебно-арбитражная практика встает на пути свободного оборота частей земельного участка. Так, по одному из дел, рассмотренных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, указано, что самостоятельная регистрация земельных участков как объектов недвижимости допускается лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением новых кадастровых номеров.

Подчеркнув, что законность предоставления права на долю в пользовании земельным участком сама по себе не является основанием для регистрации такого права в Едином государственном реестре прав, суд воспрепятствовал дальнейшему фактическому обороту части земельного участка [28]. К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками.

Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущерба предназначению. К числу таких объектов поземельной недвижимости относятся следующие объекты. Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр ст.

Под производными или рукотворными объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека. К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения в законодательстве и в литературе используется и термин "строения", которым фактически охватываются два указанных понятия.

Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения жилые и нежилые , находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Законодательство не раскрывает понятий "здание" и "сооружение". В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам [29].

Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Уже одно это обстоятельство требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости. Вместе с тем разница между самими понятиями здания и сооружения с юридико-технической точки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота идентичны.

Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовые последствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением.

Удивительно, но факт! Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя.

Это исключает практическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения. Как уже отмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определений здания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию, юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения некоторых функций [31].

Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст. В частности, они не содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком, неперемещаемость.

Удивительно, но факт! ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей ст. Принцип исправления конфликтует с принципом публичной достоверности, поскольку последний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя и исключает возможность изъятия у него приобретенной вещи.

Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости. Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции "понимается сооружение созданное заново или приспособленное , укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением" [32].

Как видим, разработчики Концепции очевидно, в сугубо утилитарных целях отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие через другое. Среди признаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как "отдельно стоящие". Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами.

Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и сооружения. Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере [33]. Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Суханов пишет о том, что в этой ситуации "возможна лишь общая долевая собственность на объект в целом с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество , но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта.

В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на "места общего пользования", "лестничные клетки" и т. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние например, в форме аренды могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях" [34].

Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции указанная критика была проигнорирована.

Разделы сайта

Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений "не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим" [35]. Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как к самостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что "жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано.

При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности определении пространственных границ таких объектов , что необходимо для классификации их в качестве вещей" [36].

Эти предмет государственной регистрации прав на недвижимое имущество протяжении

И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то "помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова" [37]. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие "нежилое помещение". Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией - "жилое помещение". Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства п.

Отталкиваясь от этого определения, можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. Впрочем, в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями [38]. В соответствии со ст. Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые специальные правила оборота предприятий.

При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределил установление правил государственной регистрации прав не только на предприятие, но и - отдельно - государственной регистрации прав на земельные участки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия. Уровень юридической техники, помимо прочего, определяется разнообразием средств, которые законодатель применяет при регулировании общественных отношений.

Одним из юридико-технических приемов является применение так называемых правовых юридических фикций. При формулировании понятия недвижимости российский законодатель прибегнул к использованию юридической фикции [39]. Прежде чем обратиться к анализу понятия недвижимости как юридической фикции, следует сказать несколько слов о том, каким образом фикции используются в правоведении.

К сожалению, даже в основательных трудах, посвященных законодательной технике и законотворчеству, нет упоминаний о правовой фикции как юридико-техническом приеме законодателя [40]. Юридическая фикция - это способ правового регулирования, при котором законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми данный объект не обладает. В самом общем виде использование правовых фикций освобождает от необходимости объяснять многие положения права; упрощает процедуру регулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную систему; исключает избыточность правового регулирования.

Кроме того, фикция как юридико-технический прием имеет многовековую традицию, которую также необходимо учитывать. Данный прием известен со времен римского права. Особое распространение фикции получили с активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлось источником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либо урегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиям справедливости.

Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если не находили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор. Использование правовых фикций объясняется тем, что законодательство, будучи консервативной системой взаимосвязанных понятий и категорий, не всегда успевает за потребностями жизни, за вновь возникающими явлениями. Поэтому для регулирования вновь возникающих экономических и правовых явлений используются устоявшиеся юридические формы.

Другая причина использования правовых фикций - следование принципу экономичности в законотворческой деятельности. Намного проще придать условный правовой режим тому объекту, для которого это не свойственно, чем создавать усложненные правовые конструкции, при помощи которых регулирование будет иметь громоздкий характер. При использовании правовой фикции удается преодолеть ограничения и запреты, установленные самим законодателем. С возвращением в российское гражданское право традиционной классификации вещей на движимые и недвижимые возник различный правовой режим имущества.

Анализ приведенной легальной дефиниции недвижимости показывает, что законодатель в ее определении использовал два критерия: В гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны.


Читайте также:

  • Нужны ли документы на ребенка при выезде за границу
  • Где платить за триколор
  • Как заявить о правах наследства
  • Списание долга по кредиту в саратове
  • Должны ли ознакамливать с выговором
  • К дисциплинарным взысканиям не относятся замечание