Главная | Земельные вопросы | Приобретение земельного участка в собственность под зданием

Выкуп земельного участка собственником здания

Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями Умеренко Ю. N ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" далее - Закон N ФЗ , вступивший в законную силу 1 марта года, внес существенные изменения в земельное законодательство Российской Федерации в части управления и распоряжения земельными участками, вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот и целый ряд иных изменений, которые должны существенным образом изменить ранее сложившуюся систему земельных отношений в Российской Федерации.

Указанные поправки должны были отразить все изменения с учетом развития рынка недвижимости и общественных отношений в рассматриваемой сфере за весь предшествующий принятию этого Закона период, предопределить пути развития земельных отношений на долгосрочную перспективу и способствовать снижению количества земельных споров, которые в общетеоретическом плане представляют собой неурегулированные разногласия между участниками земельных отношений, о которых заявлено в суд или третейский суд по поводу прав на земельные участки, а также имущественные разногласия, возникающие из земельных отношений вместе с разногласиями о правах на земельный участок либо отдельно при отсутствии спора о правах на земельный участок [35, с.

Актуальное

Вместе с тем анализ практики свидетельствует о большом количестве земельных споров, ежегодно рассматриваемых судами, в том числе после внесения указанных изменений. Согласно сводному отчету о работе арбитражных судов округов и Верховного Суда Российской Федерации за год [5] судами было рассмотрено 7 дел, связанных с применением законодательства о земле, по 1 делам судебные акты нижестоящих судов были отменены, а по 53 делам изменены, при этом в году общее количество таких дел, рассмотренных судами, составило 7 , количество отмененных судебных актов - 1 , количество измененных судебных решений - 42 [6].

В суды общей юрисдикции, рассматривающие земельные споры в качестве суда первой инстанции, в году поступило дела, связанные с применением земельного законодательства [7]. Анализ статистики позволяет сделать вывод о том, что количество земельных споров, а также отмененных и измененных судебных актов по земельным спорам до сих пор достаточно велико. Частой категорией споров, рассматриваемых судами, являются споры о предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, и признании незаконными действий бездействия уполномоченных органов при реализации заинтересованными лицами прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября г. N ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" далее - Закон N ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Однако до вступления ЗК РФ в законную силу по различным причинам многие объекты были отчуждены из государственной либо муниципальной собственности без одновременного отчуждения земельных участков, на которых они расположены, что породило необходимость приведения земельных правоотношений собственниками таких объектов в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.

Ранее этот вопрос регулировался ст. В процессе практики применения указанной нормы судами был сформирован ряд правовых позиций, которые в значительной мере компенсировали пробелы в законодательстве и в большинстве случаев сохраняют свою актуальность и сегодня. В связи с этим применительно к рассматриваемой категории земельных споров необходимо отметить следующее. Согласно пункту 1 статьи Кроме того, пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря г.

N ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" далее - Закон N ФЗ установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

сей приобретение земельного участка в собственность под зданием тогда, может

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Таким образом, законодательством Российской Федерации предусмотрены два варианта оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества - аренда либо приобретение земельного участка в собственность. Отметим, что в настоящей статье рассматриваются только вопросы, касающиеся приобретения земельных участков в собственность. Вместе с тем законодательство не содержит норм, устанавливающих срок, в течение которого собственник объектов недвижимого имущества обязан привести земельные правоотношения в соответствие с требованиями земельного законодательства, а также ответственность за несовершение либо несвоевременное совершение указанных действий.

Подобное положение дел на практике приводит к тому, что нередко собственники объектов недвижимого имущества не заинтересованы в приведении земельных правоотношений в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, поскольку исходя из принципа платности использования земли любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в случае оформления земельных правоотношений возникнет обязанность по уплате земельного налога при приобретении земельного участка в собственность либо по уплате арендной платы при оформлении права аренды на земельный участок.

В такой ситуации можно говорить о пробеле в законодательстве, поскольку это нарушает публичные интересы и приводит к неосновательному обогащению собственников объектов недвижимого имущества, которые не оформили надлежащим образом земельные правоотношения. Указанная проблема может быть решена посредством внесения изменений в законодательство, в том числе введения понятий "фактическое землепользование" и "фактический землепользователь", а также введения административной ответственности за несвоевременное оформление земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества подробнее см.

Анализ законодательства и судебной практики позволяет выявить целый ряд проблем, связанных с реализацией права на приобретение в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями, от своевременного решения которых в немалой степени зависят юридическая возможность реализации такого права и разрешение спора в случае обращения в суд. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующее. Определение органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком Отношения, связанные с оформлением прав на земельные участки под объектами недвижимого имущества, находящиеся в собственности публично-правовых образований, всегда предполагают взаимодействие с уполномоченными органами, поэтому особенностью рассматриваемой категории земельных споров является наличие публичного элемента - уполномоченного на распоряжение конкретным земельным участком органа государственной власти либо органа местного самоуправления, и его действиями либо бездействием, в связи с чем указанные споры подлежат разрешению в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в зависимости от субъектного состава.

Более того, в подобном случае спор может возникнуть исключительно при условии обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность и представления пакета документов, установленного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января года N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Таким образом, существует три уровня, на которых осуществляются управление и распоряжение земельными участками: Основной задачей, решаемой на этапе обращения в уполномоченный орган, является поиск уполномоченного органа на отчуждение земельного участка, при этом ситуация осложняется тем, что процесс разграничения государственной собственности на землю до настоящего времени не завершен. Существующие правовые механизмы не позволяют обеспечить окончательное разграничение государственной собственности на землю в Российской Федерации, поэтому до сих пор значительная часть российского земельного фонда относится к неразграниченной собственности.

Выкуп земли собственниками зданий, строений и сооружений, находящихся на данных земельных участках.

Одно из внесенных Законом N ФЗ изменений касается порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Этот Закон дополнил Вводный закон ст. Решение задачи осложняется тем, что многие правообладатели, имеющие правоустанавливающие документы на земельные участки, до настоящего времени по различным причинам не внесли сведения о земельных участках в государственный кадастр недвижимости, что не позволяет сделать однозначный вывод относительно оснований для отнесения земельного участка к собственности соответствующих публично-правовых образований.

От решения указанной задачи зависит определение заинтересованного лица административного ответчика , к которому в суде будут предъявлены требования. В таких условиях при управлении и распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, существует значительный правовой риск - наличие правообладателя земельного участка в лице публично-правового образования. Существенность такого риска в том, что если указанный факт будет установлен, то распоряжение таким земельным участком будет являться незаконным, поэтому все принятые распорядительные акты и возникшие на их основании вещные правоотношения также будут незаконными, что породит многочисленные судебные разбирательства, а в случае обращения в суд с требованиями к неуполномоченному органу в удовлетворении заявленных требований будет отказано.

Превентивной мерой против возникновения земельного спора между публично-правовыми образованиями может являться направление необходимых запросов во все уполномоченные на управление и распоряжение земельными участками органы государственной власти для минимизации возможных юридических рисков и обеспечение четкого взаимодействия указанных органов в сфере земельных отношений. Оборотоспособность земельного участка Как уже отмечалось, со дня введения в действие ЗК РФ приватизация объектов недвижимого имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Таким образом, юридическим препятствием для приобретения в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прямо предусмотренным законодательством Российской Федерации, является наличие обстоятельств, исключающих либо ограничивающих земельные участки в обороте. Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В связи с этим при разрешении спора о приобретении в собственность земельного участка под объектами недвижимого имущества объективно появляется необходимость исследовать наличие ограничений оборотоспособности земельных участков, поскольку установление такого обстоятельства является юридическим препятствием для предоставления земельного участка в частную собственность.

В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и т. Исключительность права Исключительность применительно к оформлению прав на земельные участки означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением. На практике уполномоченные органы нередко отказывают в предоставлении земельного участка в связи с наличием прав третьих лиц на земельный участок, например права постоянного бессрочного пользования, лица, которое ранее являлось собственником объекта недвижимого имущества, впоследствии отчужденного, и собственник которого обратился для реализации своего исключительного права, однако обременение земельного участка правами третьих лиц не имеет правового значения ввиду исключительности реализуемого права.

Такая правовая позиция была сформулирована в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 апреля г. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или аренду прекращение права постоянного бессрочного пользования не требуется.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября г. В Определении от 5 марта г. N КГ этот высший судебный орган сформировал и другой подход к решению рассматриваемого вопроса, согласно которому наличие на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, принадлежащего на праве собственности лицу строения является препятствием для отчуждения такого земельного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона.

Иными словами, единственным лицом, которое может приобрести земельный участок в собственность независимо от наличия прав третьих лиц, является собственник расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции являются взаимодополняющими. Наличие нескольких собственников объектов На практике часто возникают ситуации, когда на земельном участке находятся несколько объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным лицам на разных правах. Ситуация может осложняться наличием в одном объекте недвижимого имущества помещений, принадлежащих различным лицам на разных правах.

Указанная ситуация также регламентируется ЗК РФ, в том числе при наличии ограниченных вещных прав право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Так, согласно пункту 2 статьи Основным условием применения этой нормы, как следует из ее буквального толкования, является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты.

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

В связи с этим можно сделать вывод о том, что в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации в противном случае необходимо сформировать земельный участок под каждым объектом. Важное нововведение - появление нормы, определяющей размер долей в праве общей собственности при приобретении в собственность земельного участка, которая ранее отсутствовала, что усложняло реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность.

Так, согласно пункту 10 статьи Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Устанавливая общее правило, указанная норма предусматривает юридическую возможность отступления от правила как при наличии соответствующего соглашения, так и при наличии решения суда, что представляется объективно необходимым, поскольку от размера доли зависят размер уплачиваемого земельного налога, участие в общих расходах, связанных, например, с уборкой земельного участка и т.

Соразмерность Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Для приобретения земельного участка в собственность под объектами недвижимого имущества собственник объектов недвижимого имущества должен доказать, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка. Указанный вывод впервые сформулирован в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта г. Эта правовая позиция сохраняет свое действие применительно к рассмотрению споров о приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ практики Верховного Суда Российской Федерации см.

Для разрешения указанных вопросов необходимо назначение судебной экспертизы, в рамках которой следует получить ответы на вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на земельном участке их правообладателей, являются ли соответствующие объекты объектами недвижимого имущества, а также определить площади, необходимые для их эксплуатации. Цена земельного участка Анализ судебной практики показывает, что при реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества возникают споры, связанные с определением выкупной стоимости земельного участка, в том числе с датой, по состоянию на которую должна определяться цена, а также о возможности применения льготной цены.

На практике уполномоченные органы нередко необоснованно завышают выкупную стоимость земельного участка и определяют ее в размере полной кадастровой стоимости, невзирая на наличие оснований для продажи земельного участка по льготной цене, установленной соответствующими нормативными правовыми актами.

Кроме того, на практике нередко возникают ситуации, когда выкупная стоимость земельных участков определяется не по состоянию на дату обращения в уполномоченный орган, действие бездействие которого признано незаконным в судебном порядке, а по состоянию на дату исполнения вступившего в законную силу решения суда. Однако период времени между обращением в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка и приведением в исполнение судебного акта об обязании предоставить в собственность земельный участок может быть продолжительным, и за это время кадастровая стоимость земельного участка может существенным образом увеличиться, что будет нарушать права и законные интересы заявителя.

По общему правилу выкупная стоимость земельного участка должна определяться по состоянию на дату обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка при условии отсутствия оснований для отказа в предоставления земельного участка. Одновременно можно сделать вывод о том, что действия уполномоченных органов по определению выкупной стоимости по состоянию на иные даты, помимо указанной, будут являться незаконными.

В связи с этим при обращении в суд с заявлением о признании незаконным действия бездействия уполномоченного органа при предоставлении земельного участка необходимо просить суд обязать соответствующий уполномоченный орган осуществить продажу земельного участка по конкретной цене с указанием конкретного рублевого эквивалента. Соблюдение указанного правила позволит в дальнейшем избежать споров относительно определения выкупной стоимости земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N ФЗ до 1 июля года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного бессрочного пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах: До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. Таким образом, из буквального содержания рассматриваемой нормы следует, что до 1 июля года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного бессрочного пользования земельными участками.

Исходя из положений пункта 2.

Удивительно, но факт! Согласно пункту 1 статьи

В связи с этим для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N ФЗ, достаточно установить факт своевременного до 1 июля года переоформления права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды. Таким образом, юридически значимым обстоятельством, дающим право на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества по льготной цене, в частности, является ранее состоявшееся переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, однако уполномоченные органы нередко игнорируют указанные основания, что потенциально может привести к необоснованным судебным разбирательствам.

Невозможность приобретения земельных участков в собственность под некоторыми объектами На практике при разрешении споров о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями возникают ситуации, когда юридическая возможность приобретения земельного участка в собственность поставлена в зависимость от свойств расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Речь идет, в частности, о линейных, незавершенных строительством, вспомогательных и разрушенных объектах. Линейные объекты Нахождение в пределах земельного участка подземных и иных инженерных коммуникаций не является основанием для его предоставления собственникам таких объектов на каком-либо праве. Необходимо учитывать, что согласно пункту 8 статьи 90 ЗК РФ на земельные участки, на которых размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется.

У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Нахождение в пределах земельного участка подземных коммуникаций не является препятствием для предоставления его в собственность лицу, являющемуся собственником расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Собственник коммуникаций вправе ставить вопрос о предоставлении права ограниченного пользования этим земельным участком в порядке пункта 1 статьи ГК РФ.

Таким образом, на собственника линейных объектов, которыми, как правило, являются подземные коммуникации, не распространяется исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены такие объекты. Также следует отметить, что в пункте 1 статьи Объекты незавершенного строительства Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению вопроса о возможности приобретения в собственность земельных участков под объектами незавершенного строительства.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона N ФЗ. Однако Верховный Суд Российской Федерации использовал принципиально иной подход к решению этого вопроса. Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля года N В, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ в настоящее время утратила силу, вместо указанной статьи применяется статья То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных свойствами объектов недвижимого имущества.

Таким образом, в силу пункта 3 статьи 28 Закона N ФЗ заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.


Читайте также:

  • Документы для рвп с квотой
  • Тендеры газпрома на таможенное оформление
  • Оформление в наследство земельного участка в московской области
  • Как заполнить приказ об сокращении штата
  • Упрощенный порядок оформления прав собственности на земельные участки
  • Срок возврата налогового вычета по ипотеке
  • Договор приватизации земельного участка