Главная | Земельные вопросы | Рыночная стоимость недвижимого имущества пример

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере торгового помещения

Проверка информации о сделках: При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трёх основных формах: Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке: Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. Сравнительный подход имеет следующие недостатки: Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров.

Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами — тем больше вероятность получить недостаточно точный результат. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.

Проверка достоверности информации существенно затруднена. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Удивительно, но факт! Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. Со временем она все дальше уходит от реальной в сторону занижения.

Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично. Зависимость от стабильности рынка. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки. Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ: Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.

Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов. При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Затратный метод — подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко. При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам 1 или 2: Причем под полной себестоимостью воспроизводства ПСВ понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения ПСЗ — стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются: В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Имеет затратный метод и свои недостатки: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

рыночная стоимость недвижимого имущества пример несколько секунд

Отдельная оценка земельного участка от строений. Проблематичность оценки земельных участков в России. Преимущества у затратного подхода следующие: Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования. Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и или единственно возможной в следующих случаях: Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности: Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией; 2.

Определение полной стоимости воспроизводства или замещения; 3. Расчет всех видов износа: Расчет стоимости недвижимости; 6.

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Общая оценка имущества путем суммирования. Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке 4.

рыночная стоимость недвижимого имущества пример ведущие себя

Метод разбиения Стоимость воспроизводства Рисунок 4. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов для определения стоимости недвижимости

Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата. Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации. К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать: Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Предпринимательский доход фактически реализованный определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости.

Так в качестве базы для расчета могут выступать: На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость.

Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно. Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ И обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание О.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия: Физическая жизнь здания ФЖ — определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям конструктивная надежность, физическая долговечность и т.

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст ХВ — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь ЭЖ — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст ЭВ — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа: В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа.

Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего экономического старения. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик.

Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы.

Основные принципы сравнительной оценки

Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы: Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:


Читайте также:

  • Социальная ипотека по г набережные челны
  • Мелкая взятка ук рф подследственность
  • Выкуп земельного участка на котором не расположены объекты недвижимости
  • Срок давности при разделе имущества при расторжении брака
  • Состав документов государственного земельного кадастра
  • Старлайн а93 аварийное отключение
  • Можно ли оплатить ипотеку материнским капиталом если мать созаемщик